Comunicación PATORREB 2012 ¿Es posible un modelo único de ITE?

A continuación os voy a transcribir la comunicación que presenté para el congreso PATORREB 2012, el día 12 de abril a las 19:30, que trataba sobre la posibilidad de realizar un modelo único de informe de Inspección Técnica de Edificios (ITE) para que se pudiera regularizar y homogeneizar este tema a nivel estatal.
                    
                       ¿ES POSIBLE UN MODELO ÚNICO DE ITE?
Autora: Diana Sánchez Mustieles- arquitecta
RESUMEN
La situación de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en España es bastante dispar. Existen municipios que tienen ordenanza que la regula, y está implantada de manera activa; en otros municipios debería hacerse cumplir las ordenanzas existentes; y además esas ordenanzas suelen tener diferencias entre sí. Y en otros municipios aun no se ha creado una ordenanza, y por tanto aun no se ha implantado la ITE. Esta situación es conocida por todos los que nos dedicamos al campo de las peritaciones, pero esta amalgama de legislación, la falta de su cumplimiento e incluso su inexistencia, provocan una situación indeseable tanto para los propietarios de los inmuebles (tanto privados como públicos) que son tratados de forma desigual, según donde se encuentren, como para los técnicos que deben enfrentarse a diferentes normativas para su aplicación y a veces incongruentes entre sí, repercutiendo en la calidad de los servicios ofrecidos y en el mantenimiento y conservación adecuado de las edificaciones (que es la finalidad de este procedimiento).
Con esta comunicación se pretende exponer la situación legal en la que se encuentran algunos municipios, los diferentes modelos de ITE existentes en España, extraer sus ventajas y plantear la posibilidad de crear un modelo único de ITE, que derivaría en una ley estatal, unificando criterios en cuanto a elementos que se deberían inspeccionar (teniendo en cuenta las particularidades constructivas de algunas localidades), la antigüedad general de las edificaciones a inspeccionar y quiénes son los profesionales competentes para realizar las inspecciones, creando así una formación específica para este tipo de trabajos y pudiendo aplicarla uniformemente en cualquier parte de España sin tener que estudiar cada vez una ordenanza específica.
Palabras clave: ITE, modelo informe, normativa.
I.ESTADO DE LA CUESTION
El parque inmobiliario existente en España es cada vez mayor y está más envejecido, encontrando en todas las ciudades gran cantidad de edificaciones que sobrepasan los 50 años de antigüedad. Muchas de estas se encuentran cada vez más deterioradas por la falta de mantenimiento y el descuido de sus propietarios. Es en esta coyuntura donde aparece la herramienta conocida como Inspección Técnica de los Edificios (ITE), la cual sirve para potenciar la conservacion y mantenimiento de los edificios mediante la realización de inspecciones periódicas para evitar su progresivo deterioro y hacer cumplir así la obligación que tienen los propietarios de conservar y mantener sus inmuebles. Es un instrumento conocido por todos los profesionales dedicados al sector de la arquitectura y rehabilitación.
Esta situación se une a la crisis inmobiliaria, la cual ha afectado en gran medida al sector de la construcción, en el cual uno de los pocos campos aun activo, es el de la rehabilitación e inspección de los edificios. Al paralizarse la obra nueva, el fomento de la conservación de la edificación se ha convertido en una de las preocupaciones de la sociedad actual. Es por todo ello que es de suma importancia la creación de un instrumento adecuado, versátil y coherente para poder llevar a cabo correctamente la función de inspección de los edificios para su conservación.
Las referencias al deber de conservación, por parte de los propietarios, son muchas en la legislación existente en España, tanto en la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre), el texto refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio), así como las leyes de ordenación urbanística de las distintas comunidades, pero no existe una ley dedicada exclusivamente a la regulación de la inspección de edificios. Como legislación de rango superior se ha aprobado este año 2011 el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (BOE nº 161, 07/07/2011) de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Este texto normativo generaliza la inspección técnica de edificios, estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales, en sus artículos 21 y 22, disposición adicional 3ª, disposición transitoria primera y segunda; da unas premisas básicas, pero se acoge a las condiciones que se regulan en cada una de las comunidades autónomas, las cuales podrán establecer sus propias actuaciones; por lo tanto es una normativa abierta.
España cuenta con 47 municipios que tienen ordenanza (algunas en fase de revisión, otras en fase de entrada en vigor e implantación) que regula dicho instrumento, e incluso algunos tienen un modelo de informe ITE para poder seguir como borrador. En el resto de los municipios no existe tal ordenanza que la regule, y por lo tanto queda al saber hacer y experiencia del profesional si se solicita dicha inspección.
Frente a esta situación se quiere plantear la posibilidad de realizar un modelo único que recoja las necesidades generales de un informe para la inspección técnica de edificios e incluso proponer la posibilidad de unificar las diferentes ordenanzas existentes, creando una ley estatal que regule a nivel nacional el concepto de ITE, para qué sirve, cuándo se debe realizar, quién puede realizarla y cómo debe realizarse.
En este artículo se realiza una breve exposición del tema planteado, para conseguir abrir un debate activo entre los profesionales del sector sobre la posibilidad de la creación o no de un modelo único de ITE, y de una ley que lo regule.
II. IMPLANTACION INSPECCION TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS EN DIFERENTES MUNICIPIOS.
Tal y como se ha apuntado la ITE no está implantada de manera uniforme en toda España, habiendo diferencias tanto entre comunidades autónomas, como entre provincias de una misma comunidad. Al estudiar las diferentes ordenanzas existentes y sus modelos de fichas e informes se obtienen los datos que se muestran en los puntos siguientes.
1. Municipios donde existe ordenanza que regula la inspección técnica de los edificios.
En la actualidad existe un total de 47 municipios con ordenanza, las cuales tienen discrepancias tanto en la antigüedad que tiene que tener el edificio para la primera inspección, para las sucesivas inspecciones y en la existencia o no de un modelo de informe ITE y de la información que se pide en el mismo.

Tablas presentadas en la ponencia
En alguna ordenanza se justifica la poca antigüedad exigida debido a la agresividad del ambiente marino de la zona.
Las Palmas de Gran Canaria fue el primer municipio en implantar la ITE en el año 1997, siendo además el único municipio que considera realizar una inspección a las fachadas de los edificios que tengan 10 años de antigüedad.
La cuarta parte de los municipios con ordenanza han aprobado o está en fase de revisión durante el año 2011. A continuación se presenta una gráfica que muestra las comunidades autónomas con municipios con ordenanza ITE, siendo Andalucía, la Comunidad de Madrid y Galicia las comunidades con más municipios con ordenanzas que regulan la ITE, esto es debido probablemente a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 8/2011 y al hecho que el sector de la rehabilitación cada vez está más activo.
2. Requisitos en los modelos de informes ITE.
El Real Decreto-ley 8/2011 expone unos requisitos mínimos para los informes ITE, con los que se asegure el buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Evaluar la adecuación de los inmuebles con respecto a las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible.
Con estas condiciones generales básicas, se deja un gran campo de posibilidades de actuación a la hora de realizar un informe.
Por otro lado, en los diferentes modelos encontrados por toda la geografía española existen discrepancias tanto n eel formato del informe, como el tipo de información que precisa, siendo muchos de ellos sencillos formularios para rellenar cajetines, más que informes técnicos, como el caso de Zaragoza, o el modelo de Cuenca, compuesto por fichas a rellenar tipo formulario de test con una gran cantidad de opciones.
De los modelos ITE consultados destaca el existente en Palma de Mallorca, tanto por el nivel de análisis exhaustivo que se realiza, como por el planteamiento de un código de patologías para poder rellenar el informe. El caso del Informe de Conservación del Edificio (ICE) de la Comunidad Valenciana  que cuenta con un apartado de accesibilidad y de eficiencia energética; o el caso del modelo de Manresa, bastante completo, que tiene en cuenta los muros enterrados y da importancia a las patologías como las humedades.
En general en las ordenanzas se suele solicitar la cumplimentación de una Ficha Técnica de la Edificación, que es un resumen del informe, en la que se consignarán los datos  del edificio, su situación jurídica, arquitectónica, urbanística y al régimen de la ocupación y propiedad de la misma, además de las conclusiones del informe.
III. PLANTEAMIENTO DE GUION-MODELO PARA INFORME ITE.
Tras el análisis de los diferentes informes existentes se plantea un guion-modelo que recoja todas las opciones necesarias para realizar un informe en condiciones tras realizar la inspección al edificio. Este guion pretende recoger todos los apartados necesarios para poder realizar una inspección exhaustiva a cualquier edificio, con todas las variables necesarias. Los apartados serian los siguientes:
A)   Datos generales del inmueble a inspeccionar. Se deberían pedir: datos del edificio (antigüedad, relación y número de viviendas, locales, existencia o no de garaje y superficies); datos del régimen de propiedad; situación jurídica del edificio, situación urbanística y datos del técnico inspector.
B)   Obras de rehabilitación o modificación importante en el edificio.
C)   Planimetría necesaria: Situación y plantas tipo.
D)   Métodos de inspección: Visual/otros Y medios empleados por el técnico para realizar la inspección. Es importante saber con qué herramientas ha contado el técnico para realizar la inspección ha podido llegar.
Describir los trabajos y ensayos ejecutados en el caso de que hayan sido necesarios para determinar los daños de la edificación (apertura de catas, desmontado de falsos techos, etc.)
E)   Reportaje fotográfico que acompañará a cada uno de los subapartados de unidades constructivas.
F)   Documentación consultada por el técnico con anterioridad a la realización del informe para obtener un conocimiento suficiente de la edificación o construcción.
G)   Unidades constructivas y elementos a inspeccionar. En todos estos subapartados se realizará una descripción constructiva y en qué estado de conservación se encuentran.
a.    Cimentación: Se generaliza en casi todos los informes la inspección de la cimentación, pero existe dificultad tanto para la accesibilidad como la inspección a la misma. En este apartado la inspección debe ir encaminada a encontrar daños y deficiencias que tengan su origen o afecten a cimentación.
b.    Muros de sótano y contención: En el modelo de Manresa se tiene en cuenta un apartado para los muros enterrados. Prestando especial atención a la comprobación de la estanqueidad e impermeabilización del mismo es de suma importancia.
c.    Estructura: Donde se enumerarán: estructura horizontal; estructura vertical; escaleras. Prestando especial atención a la seguridad, estabilidad y consolidación estructurales.
d.    Fachadas y medianeras. Describir los diferentes cerramientos existentes, con su ubicación, y su composición, incluido el revestimiento. Prestando especial cuidado en petos, marquesinas y balcones.
e.    Carpintería y cerrajería. Es importante la comprobación del aislamiento y estanqueidad, fundamental para la habitabilidad de las viviendas.
f.     Cubiertas y azoteas. Cubiertas planas e inclinadas existentes, claraboyas y canalones. Prestar especial atención a la impermeabilización, aislamiento y grados de estanqueidad de las mismas.
g.    Revestimientos: De paramentos verticales, horizontales y escaleras.
h.    Tabiquerías interiores y falsos techos.
i.      Instalaciones: Electricidad; fontanería; saneamiento; gas; audiovisuales; ventilación (no aparecen en muchos informes).
j.      Instalaciones de transporte y de protección (protección contra incendios y rayo).
k.    Instalaciones de ahorro de energía. Si existe en la edificación inspeccionada.
l.      Elementos anexos como: toldos, antenas, chimeneas, maquinas, rótulos, piscina, etc. En algunas edificaciones, sobre todo en conjuntos residenciales formados por agrupación de varios bloques con instalaciones comunitarias.
H)   En cada uno de los subapartados anteriores se apuntaran los daños, deficiencias y patologías existentes (observados) y al nivel que afectan: Afectan a la estética; afectan a la habitabilidad; afectan al aislamiento e impermeabilización; afectan a nivel constructivo; afectan a nivel estructural.
I)     Medidas urgentes a ejecutar, debido a la existencia de peligro inminente en alguna de las unidades constructivas, tanto medidas de ejecución como medidas de seguridad inmediatas. Se debe considerar el posible estado de ruina en que se puede encontrar algún inmueble.
J)    Posibles causas de los daños, deficiencias y patologías observadas.
K)   Medidas recomendadas de reparación a adoptar tras la inspección. Teniendo en cuenta diferentes niveles: Urgencia (I); corto plazo; mantenimiento y conservación.
L)    Medidas propuestas en anteriores informes. Para el caso de un edificio ya inspeccionado, sería recomendable apuntar que medidas se solicitaron y si se llevaron a cabo o no por los propietarios.
M)  Condiciones de accesibilidad del edificio y de las viviendas y locales. Este apartado es novedoso en los informes de ITE, se ha implantado como obligatorio dentro de los Informes de Conservación de Edificios (ICE) de la Comunidad Valenciana. Sería necesario revisar dimensiones de zonas de paso comunes, de cabina del ascensor y la existencia de escalera en el acceso al edificio.
N)   Presupuesto estimado de las obras de reparación. Este apartado no aparece en mucho de los modelos consultados. Realizar un presupuesto con los capítulos de las unidades constructivas inspeccionadas sobre las que se deba actuar.
O)   Ficha resumen del informe. Donde se muestre el estado general del informe a modo de conclusión, este tipo de ficha se suele solicitar en casi todas las ordenanzas. En esta ficha se apuntará la necesidad de realizar informes técnicos de mayor complejidad o proyectos de rehabilitación y reforma de técnico especializado.
V. CONCLUSIONES
Queda mucho trabajo por hacer para conseguir la implantación de la ITE en toda España y la multiplicidad de legislación o la falta de la misma acrecenta este problema. Si se creara una única ley para regular estas actuaciones, se podrían unificar criterios de actuación para todos los profesionales dedicados a este campo de trabajo, y además se podría crear un guion-modelo similar al planteado.
Todo esto podría facilitar  la  implantación y ejecución de ITE en todas aquellas  localidades donde no acaba de cuajar este tipo de inspecciones.
Se cree necesario que exista un guion-modelo único de ITE que pudiera ser seguido por cualquier profesional especializado para conseguir un procedimiento homogéneo para algo que debería ser común para todo el territorio español, como es la inspección de  edificios.
Con la unificación de estos criterios se podría crear una formación normalizada sobre la ITE tanto a nivel de profesionales en activo como para la universidad. Y así poder formar de una manera precisa a todos los técnicos que se quieran dedicar a este campo.
Diana Sánchez Mustieles- arquitecta
*Si alguien estuviera interesado en que le enviará la comunicación o las tablas que me escriba al correo

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s